Abstandsflächen: Die wichtigste Regel zuerst
Die Abstandsfläche ist der Streifen zwischen Außenwand und Grundstücksgrenze, der von Bebauung freizuhalten ist. Er sichert Belichtung, Belüftung und Brandschutz der Nachbargrundstücke. Die Formel ist in fast allen Bundesländern gleich aufgebaut:
Abstand = Faktor × Wandhöhe H, mindestens aber der Mindestabstand
Ein Beispiel: Ihre Stadtvilla hat 6,20 m Wandhöhe. In Bayern gilt 0,4 H, also 0,4 × 6,20 m = 2,48 m. Das liegt unter dem Mindestabstand von 3 m, daher gelten 3 m. In Niedersachsen (0,5 H) wären es 3,10 m.
Alle 16 Landesbauordnungen im Vergleich
| Bundesland | Regelung | Faktor | Mindestabstand |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | LBO BW § 5 | 0,4 H | 2,5 m |
| Bayern | BayBO Art. 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Berlin | BauO Bln § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Brandenburg | BbgBO § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Bremen | BremLBO § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Hamburg | HBauO § 6 | 0,4 H | 2,5 m |
| Hessen | HBO § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Mecklenburg-Vorpommern | LBauO M-V § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Niedersachsen | NBauO § 5 | 0,5 H | 3,0 m |
| Nordrhein-Westfalen | BauO NRW § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Rheinland-Pfalz | LBauO RP § 8 | 0,4 H | 3,0 m |
| Saarland | LBO SL § 7 | 0,4 H | 3,0 m |
| Sachsen | SächsBO § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Sachsen-Anhalt | BauO LSA § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Schleswig-Holstein | LBO SH § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
| Thüringen | ThürBO § 6 | 0,4 H | 3,0 m |
Stand: Juni 2026, ohne Gewähr. Es gelten zahlreiche Sonderregeln (Giebelflächen, Garagen an der Grenze, Kerngebiete, gemeindliche Satzungen). Maßgeblich ist immer der aktuelle Gesetzestext und die Auskunft des Bauamts.
Der Bebauungsplan: Was die Gemeinde zusätzlich regelt
Während die Landesbauordnung landesweit gilt, legt der Bebauungsplan (B-Plan) für Ihr konkretes Baugebiet fest, was gebaut werden darf. Die wichtigsten Kennzahlen:
GRZ – Grundflächenzahl
Die GRZ sagt, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf. GRZ 0,4 auf 500 m² Grundstück bedeutet: maximal 200 m² Gebäudegrundfläche. In allgemeinen Wohngebieten ist 0,4 die Obergrenze der Baunutzungsverordnung; viele B-Pläne setzen 0,25 bis 0,35 fest. Terrassen, Wege und Garagen zählen teilweise mit (zulässige Überschreitung meist 50 Prozent).
GFZ – Geschossflächenzahl
Die GFZ begrenzt die Summe aller Geschossflächen im Verhältnis zum Grundstück. GFZ 0,8 auf 500 m² erlaubt 400 m² Geschossfläche über alle Vollgeschosse.
Baufenster und Baugrenzen
Im Planwerk eingezeichnete Linien legen fest, wo das Haus stehen darf. Baugrenzen dürfen nicht überschritten werden, Baulinien verlangen sogar, dass direkt auf ihnen gebaut wird.
Gestaltungsvorgaben
Viele Gemeinden regeln zusätzlich Dachform und Dachneigung, Firstrichtung, Traufhöhe, Geschosszahl, teils sogar Fassadenfarben und Dacheindeckung. Gerade in Neubaugebieten und historischen Ortskernen sind diese Satzungen streng.
Wo finde ich den Bebauungsplan meiner Gemeinde?
- Geoportale der Länder und Kommunen: Die meisten Gemeinden veröffentlichen B-Pläne inzwischen online (Suchbegriff: „Bebauungsplan + Gemeindename" oder das Geoportal des Bundeslands, etwa BayernAtlas oder TIM-online NRW).
- Bauamt: Ein Anruf genügt meist, um zu erfahren, welcher B-Plan gilt und ob Besonderheiten zu beachten sind.
- Kein B-Plan vorhanden? Dann gilt § 34 BauGB: Das Haus muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung „einfügen". Hier lohnt das Gespräch mit dem Bauamt doppelt.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich die Abstandsflächen nicht einhalte?
Der Bauantrag wird abgelehnt; ein bereits errichtetes Gebäude kann im Extremfall zurückgebaut werden müssen. Nachbarn können Verstöße auch nachträglich geltend machen. Abweichungen sind nur über eine Abweichungsentscheidung der Behörde oder eine Abstandsflächenübernahme des Nachbarn möglich.
Zählt das Dachgeschoss als Vollgeschoss?
Das regelt jedes Bundesland unterschiedlich, meist über die Höhe der Drempel und den Anteil der Fläche mit voller Geschosshöhe. Ein nicht als Vollgeschoss zählendes Dachgeschoss kann bei GFZ und Geschosszahl entscheidende Spielräume eröffnen.
Gilt die Abstandsfläche auch für Garagen und Carports?
Garagen bis zu bestimmten Maßen (häufig 9 m Grenzlänge, 3 m mittlere Wandhöhe) dürfen in den meisten Ländern direkt an die Grenze gebaut werden. Die Details stehen im jeweiligen Abstandsflächenparagrafen.